Não são só o governo e as construtoras que comemoram os negócios gerados com o Minha Casa Minha Vida (MCMV). O programa habitacional do governo voltado para a população de menor renda tem impulsionado também as vendas de seguros da corretora Wiz Corporate, que detém cerca de 80% do mercado de seguros para este nicho. Segundo Rafael Arcanjo, diretor comercial de Real Estate e Infraestrutura na Wiz Corporate, as receitas desse segmento cresceram 40% até agosto deste ano, considerando o mesmo período do ano anterior.
O bom desempenho é creditado ao orçamento do programa e atribuído às regras alteradas recentemente, que facilitam a compra tanto de imóveis novos quanto usados. O governo reajustou o orçamento do programa para R$ 139,6 bilhões, sendo R$ 127,6 bilhões destinados à habitação e R$ 11 bilhões reservados para auxiliar na entrada do financiamento e reduzir as prestações das famílias.
Criado em 2009, o programa tem como objetivo promover a aquisição da casa própria por meio de subsídios e juros reduzidos. Atualmente, podem participar famílias com renda mensal bruta de até R$ 8 mil em áreas urbanas, ou renda anual de até R$ 96 mil em áreas rurais. Segundo o Ministério das Cidades, responsável pela gestão do MCMV, em 2023 foram entregues 491 mil unidades habitacionais. Para este ano, o governo espera contratar 600 mil novas moradias por meio do programa.
Para 2025, há incerteza quanto aos recursos para novos empreendimentos e preocupação com o aumento de custos com novos impostos previstos na Reforma Tributária. O aumento expressivo nas vendas de imóveis pelo MCMV levanta o risco de uma eventual falta de recursos do FGTS para financiar os projetos no segundo semestre. “Estamos muito otimistas com os negócios do MCMV. O governo tem como meta reduzir o déficit habitacional e por isso acreditamos que as soluções para esses desafios serão corretamente endereçadas”, comentou Arcanjo.
O MCMV não só dinamiza o setor imobiliário como também estimula indiretamente o crescimento de áreas correlacionadas, como a construção civil, que demanda seguros como seguro garantia para obras, riscos de engenharia, seguro de crédito, seguro habitacional e seguro residencial, entre os mais importantes. No passado, muitas obras do programa enfrentaram problemas de conclusão, seja por dificuldades financeiras das construtoras, má gestão ou falência.
O programa cria um ecossistema em que várias modalidades de seguro são essenciais. O seguro garantia e o seguro de riscos de engenharia são exigidos pelas instituições financeiras que financiam as obras do MCMV, garantindo a conclusão dos projetos mesmo diante de eventos imprevistos. As principais causas de paralisação de obras no MCMV são a falência de construtoras e problemas de financiamento público.
O seguro garantia assegura a entrega da obra caso a construtora venha a falir ou descumpra o contrato. Nesses casos, a seguradora pode indenizar o segurado ou tomar as medidas necessárias para que outra empresa conclua a obra. Com as novas regras que entraram em vigor em 2024, para licitações públicas, o contratante e o construtor podem adquirir uma apólice com cláusula de retomada da obra (step in), que inclui o acompanhamento de todas as etapas para garantir que o empreendimento seja concluído no prazo acordado. Em alguns casos, no entanto, se a causa da paralisação não estiver prevista nas cláusulas da apólice, como problemas de gestão pública ou falta de verbas do governo, a seguradora pode não ser obrigada a pagar a indenização.
Não há estatísticas disponíveis sobre as indenizações pagas em casos de paralisação de obras no MCMV. Em muitas situações, a ausência de apólices adequadas ou falhas no cumprimento das cláusulas contratuais impedem que as seguradoras sejam obrigadas a indenizar. “A apólice de seguro serve para cobrir os riscos de uma paralisação, e o segurado deve estar em conformidade com as obrigações do contrato objeto do seguro. Se houver irregularidades ou descumprimento contratual por parte do segurado, a seguradora pode se recusar a pagar”, explica o executivo.
Arcanjo também destaca que, para as construtoras envolvidas no MCMV, o seguro de riscos de engenharia é crucial, pois o programa abrange construções em larga escala e em regiões com condições climáticas e geológicas variadas. O seguro cobre danos materiais durante a fase de construção, como desastres naturais, acidentes e falhas técnicas, mas não cobre problemas financeiros ou falência das construtoras. Se a obra for paralisada por má gestão ou falta de recursos financeiros, esse tipo de apólice geralmente não cobre o prejuízo.
O diretor da Wiz Corporate ressalta a importância de incluir o tema dos impactos das mudanças climáticas entre os atores desta cadeia — governos, construtoras e seguradoras — e também na escolha de um corretor especializado neste tipo de contrato. “Fazemos uma matriz de risco sob medida para cada empreendimento, para evitar surpresas como a ausência de cobertura no momento de um sinistro.” Segundo ele, a Wiz Corporate tem investido em conscientização sobre os riscos de cada projeto para garantir que o seguro cumpra seu papel principal: mitigar e gerir riscos, permitindo que as empresas concluam obras importantes como as do MCMV, essenciais para a sociedade brasileira.
O déficit habitacional no Brasil totalizou 6 milhões de domicílios em 2022, representando 8,3% do total de habitações ocupadas no país. Esse déficit é predominante entre famílias com renda de até dois salários mínimos (R$ 2.640), principalmente aquelas na Faixa 1 do MCMV (74,5%). O déficit habitacional absoluto por região é de 773.329 no Norte, 1.761.032 no Nordeste, 499.685 no Centro-Oeste, 2.433.642 no Sudeste e 737.626 no Sul, segundo dados da Fundação João Pinheiro (FJP), divulgados em abril de 2024, em parceria com a Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades.
